Rehabilitación de fachadas y cubierta

Tv/ Bayona 1 y 2. Pamplona

El edificio en el que se va a acometer la rehabilitación, Travesía de Bayona nº 1, tiene una altura de P. Baja + VII + ATICO, con portal que da acceso a dos cajas de escaleras. Desde las cajas de escaleras se da acceso a cuatro viviendas por planta tipo y a una vivienda en planta ático y oficinas, 57 viviendas en total. El edificio tiene todas las estancias al exterior, bien a fachada bien a patio de manzana. Las cajas de escalera ventilan a la fachada de patio del edificio. El acceso al portal se realiza desde la calle Travesía de Bayona.

El aspecto general de las fachadas es consecuencia de ser un edificio de más de 35 años que no ha recibido ninguna actuación de mejora ni mantenimiento en sus fachadas. Es por ello que en una visión global del conjunto se observa el aspecto gris y sucio que presenta, con lavados desiguales. La fachada del edificio está acabada con mortero de cemento acrílico, que a la altura de los forjados de las viviendas y en algunas otras zonas se ha agrietado. La fachada, además de estas grietas, no tiene aislamiento térmico. Sobre el mortero de cemento acrílico es difícil actuar, pues dadas sus características y su grado de suciedad no se pueden aplicar pinturas o morteros encima del existente. Ello, junto con la falta de aislamiento nos lleva a plantear una solución de fachada ventilada, fijando un aislamiento de forma mecánica a la actual fachada y haciendo una nueva piel del edificio exterior. El peto de coronación del edificio es de hormigón armado, al igual que el peto de las terrazas de planta primera respecto a la calle. Las divisiones entre terrazas de planta primera son barandillas de aluminio. Las losas de los balcones son de hormigón armado. En los primeros se aprecia como hay armaduras que están a la intemperie, desprotegidas. En las losas de los balcones, donde se fijan las barandillas, se ha saltado parte del hormigón, dejando el anclaje de los propios elementos con menor resistencia de la adecuada, y dejando al descubierto armaduras de las propias losas. Todas las armaduras al oxidarse han provocado desconches en el hormigón que a su vez dejan más elementos de la armadura a la intemperie, que vuelven a oxidarse y a renovar el proceso de deterioro de los hormigones. Habrá que reparar todos los hormigones.

Como elemento característico y diferenciador de esta fachada respecto a otras de su entorno destacan unas celosías de aluminio fijas que protegen los huecos de los salones o cocinas y que continuando con estas celosías hacen de barandillas para los balcones que hay a lo largo de toda la fachada. Como quiera que las lamas son fijas y difíciles de mantener, presentan una pátina de suciedad adherida, y en algunas de ellas se han abombado de forma importante, por efecto de las dilataciones, dejando desplomes entre los lienzos de las lamas. Los elementos metálicos están anclados al hormigón de los balcones, que por efecto de las dilataciones, han saltado parte del hormigón, dejando el anclaje de los propios elementos con menor resistencia de la adecuada. No es por tanto descartable que uniendo un efecto con el otro se pueda hablar de posibles desprendimientos. Las celosías hacen de protección de vistas a los tendederos en las 14 viviendas que dan a la Avenida Bayona. Por tanto, las lamas de aluminio, ese elemento característico y diferenciador de esta fachada, se ha de sustituir por otro más acorde a las técnicas actuales, como son las lamas orientables y replegables, de forma que se conserve ese espíritu inicial de esta fachada, pero sin los problemas de uso y mantenimiento actuales. Otra realidad del edificio es que detrás de esas celosías de lamas hay vecinos que han colocado una carpintería entre la fachada de mortero y las celosías a modo de "mirador invernadero". Es decir, que si se quitarán las celosías nos encontraríamos con bastantes miradores. La voluntad del promotor, es decir, de la comunidad de copropietarios, es de sustituir los "miradores" existentes.

Los faldones de la cubierta están formados tabiques palomeros sobre los que se apoyan los tableros celetyp. Sobre estos se apoyan los rastreles sobre los que se apoya la cubrición de fibrocemento, de onda pequeña y distante, que hace de elemento de cubrición. Este elemento presenta un aspecto sucio y descolorido por el paso del tiempo, la acción del sol y el azote de los agentes atmosféricos. No existe aislamiento alguno. Las diferentes chimeneas del edificio presentan un aspecto descarnado en su revestimiento y encuentro con los faldones inclinados. Por tanto será necesario sustituir el fibrocemento por otro elemento de cubrición, y aprovechar para colocar aislamiento. Su mantenimiento ha sido casi nulo, por lo que se ven grietas en las losas de aleros en terrazas; desprendimientos de revocos y pintura en paredes y petos de terraza y chimeneas, canalones torcidos, hierbas y musgos, suciedad en los faldones, mención especial a la suciedad de los excrementos de las palomas, etc. Habrá que subsanar todos ellos, sellando las grietas con morteros especiales y específicos para tal fin, picar revocos en chimeneas y petos de terraza para volver a dar un mortero nuevo, puesto que sobre el granulite no agarran pinturas o similares, sustitución de canalones, limatesas,… y limpieza de resto de la cubierta.

En las terrazas de los pisos de planta primera que dan a la Travesía de Bayona y a la Avenida de Bayona se aprecia una profusión de plantas en jardineras de obra, que son necesarias cuidar y mantener. En el alzado lateral montan por encima del peto asomándose a la calle. Será necesaria su adecuación al tamaño de la jardinera. En las terrazas de los pisos de planta primera que dan a la Travesía de Bayona y a la Avenida de Bayona los suelos están realizados con baldosas que con el paso del tiempo se han deteriorado. Nos comenta la propiedad que hay goteras en los locales de planta baja. Por ello se plantea colocar una nueva baldosa de gres y una sustitución de sumideros desde la terraza, sin intervenir en los locales comerciales. En la terraza que hay encima del portal de acceso al edificio también hay jardineras, si bien en este caso ya se aprecian problemas de humedad y suciedad en el techo de dicho acceso. Será necesario revisar el drenaje de las jardineras y las tuberías de desagüe para su limpieza o sustitución. La señal de televisión que llega a los vecinos es desde la cubierta, donde están las antenas, en forma de cascada. Este sistema se ha de sustituir por un sistema en cada vecino tenga su propio cable de señal de televisión.

Es por tanto necesario intervenir en la fachada principal y cubierta del edificio para su rehabilitación. En la fachada de patio se intervendrá para su mantenimiento.

En las fachadas exteriores el sistema constructivo más adecuado es de de fachada ventilada. Este sistema es semejante a una piel que envuelve y protege el edificio. Primero se fija un aislamiento de forma mecánica al actual edificio y dejando una cámara de aire ventilada mediante una estructura de perfiles, se realiza la nueva "piel". De esta forma se evitan problemas de condensaciones, filtraciones de agua, capilaridad,... También se consigue un ahorro energético en calefacción, puesto que se trata de una fachada aislada y protegida. Como material de terminación se propone placas de granito a elegir en obra, si bien se tendrá en cuenta el aplacado de granito del nº 3. Se elige este material de acabado por ser un material adecuado en la relación calidad precio. Los remates de dicha fachada con miradores, ventanas, losas de escaleras se realizarán con perfilería de aluminio, integrada en el sistema constructivo de la fachada ventilada. Las ventanas se recercarán con chapa de aluminio anodinado color natural de 1.5 mm de espesor, tapando las mochetas y evitando los puentes térmicos. No obstante, la parte de fachada que coincide con los salones y con las cocinas que dan a la avenida de Bayona, dado que se va a colocar un mirador con persiana al exterior, simplemente se saneará el mortero si es necesario y se pintará con pintura para exteriores. Por otra parte se procederá al desmontado de las celosías de aluminio fijas. Como se ha comentado en el estado actual, su fijación al hormigón ha estropeado el hormigón. En otros puntos del edificio también el hormigón ha dejado al descubierto las armaduras. Se procederá a limpiar y pasivizar las armaduras que están a la vista, reponer el hormigón con mortero de resinas, tipo structurite, saneando de esta forma los elementos estructurales de la fachada. Se pintarán todos los hormigones de todo el edificio para conseguir un color homogéneo en toda la fachada y proteger los hormigones. Una vez desmontadas las celosías de aluminio fijas, que como se explica en el estado actual, hace las veces de celosías y de barandillas, se procede a su sustitución. Para resolver estas protecciones se harán unas barandillas de acero inoxidable con vidrio de seguridad de color. Tendrán unos pies derechos anclados a los testeros de las losas de balcón y mediante dos U, una superior y otra inferior, se colocará el vidrio de seguridad. De esta forma desde el exterior veremos vidrios de colores que ocultan los cantos de las losas coronados con unos pasamanos de acero inoxidable. Dado que el anclaje de las celosías está realizado con un perfil en L bajo el pavimento de los balcones, para eliminar las celosías y sanear las losas de hormigón se eliminará todo el solado de gres y se sustituirá por un nuevo solado de gres. En la zona de salones y cocinas que dan a la avenida de Bayona, donde las celosías van de suelo a techo, estas se sustituyen por unos miradores de aluminio con rotura de puente térmico y con persiana de aluminio incorporada, accionada mediante cardam. En la parte superior del mirador, el vidrio será climalit y en la parte inferior el vidrio será climalit y stadip y color gris. Para sujetar estos miradores se colocarán en vertical unos perfiles de aluminio lacados del mismo color que los miradores. Se colocaran por fuera de las losas de los balcones, y por tanto van desde suelo de planta primera hasta techo de planta séptima. Las zonas que quedan dentro de los miradores se pintarán color blanco. Con esta intervención se pretende llegar a una imagen homogénea con la de los edificios de travesía bayona nº 2 y nº 3, recientemente rehabilitados.

En la rehabilitación de la cubierta podemos diferenciar tres tipos de actuación. La rehabilitación de la cubierta inclinada, con pendientes entre el 30 y 40% de pendiente, consiste en el desmontado del actual fibrocemento, limpieza de faldones, colocación de aislamiento, colocación de lámina impermeable tipo FEL´X y cubrición con teja de hormigón negra colocada sobre rastrel. La rehabilitación de la cubierta inclinada, con pendientes inferiores al 30% y superiores al 40% de pendiente, consiste en la colocación sobre las placas de fibrocemento de unas placas aislantes con rastreles de madera, que se fijaran mecánicamente a los rastreles existentes en la cubierta. Sobre el aislamiento se colocará una lámina de policloruro de vinilo PVC ALKORPLAN de Solvay, en 1.5 mm de espesor, armada con fibra de poliéster, fijada mecánicamente a los rastreles de madera y soldada con aire caliente. La rehabilitación de la cubierta plana se eliminara la actual tela impermeable, se limpiara la losa de hormigón y se realizara una nueva impermeabilización con tela impermeable autoprotegida para garantizar su vejez en el paso del tiempo. En cuanto a las chimeneas se eliminara el mortero de cemento que las recubre, dado su mal estado y se volverá a revocar con mortero de cemento para acabar con pintura plástica para exteriores. Se sustituirán los remates de hormigón existentes por remates de aluminio. Se sustituirán todos los canalones y las bajantes. Los canalones que dan a los patios se sustituirán por canalones de zinc, y las bajantes por bajantes de PVC. Los canalones que dan al exterior, a las calles, se realizarán con la misma lámina de PVC que se colocará en parte de la cubierta. Las bajantes que discurren por fachada se sustituirán por bajantes de zinc titanio de sección rectangular y ocultas en el espesor de la fachada ventilada. Se realizará un repaso general de toda la cubierta con formación de canalones, encuentros con paredes y chimeneas, sujeción de antenas, ganchos de seguridad para un posterior mantenimiento, petos de hormigón y ladrillo, además de una limpieza y pintado de aleros y elementos de hormigón y morteros de cemento, incluido jardineras,... Para reparar los hormigones que dejan a la vista armaduras se ha de limpiar, cepillar y pasivizar las armaduras que están a la vista, reponer el hormigón con mortero de resinas structurite, saneando de esta forma los elementos estructurales de la fachada y se pintarán con pintura plástica para exteriores todos los hormigones de todo el edificio para protección de los mismos y conseguir un color homogéneo en toda la fachada. Otra intervención será la colocación de pinchos antipalomas en los canalones, vierteaguas de ventanas de ático, dado que la gran profusión de palomas ahora mismo esta siendo un grave problema a solucionar. Consultados manuales especializados, a la larga la mejor solución es la colocación de estos pinchos. Son tiras de policarbonato y varillas de acero inoxidable con gran resistencia al paso del tiempo y temperaturas extremas que se fijan a las superficies con silicona adhesiva de gran resistencia.

La fachada del patio. Dado que será necesario montar andamio en el patio, como elemento de seguridad para realizar los trabajos de cubierta, se pintarán los patios con pintura acrílica plástica para exteriores, previos saneado de las parte de fachada que así lo requieran. Este saneado consiste en picar los morteros de cemento en mal estado y nueva aplicación de mortero de cemento para pintar.

Otras actuaciones. En las terrazas de los pisos de planta primera que dan a la Travesía de Bayona y a la Avenida de Bayona se aprecia una profusión de plantas en jardineras de obra, que son necesarias cuidar y mantener. En el alzado lateral montan por encima del peto asomándose a la calle. Será necesaria vaciar las jardineras, impermeabilizar con telas impermeables antirraices, rellenar de tierra y colocar vegetación adecuada al tamaño de la jardinera. En las terrazas de los pisos de planta primera que dan a la calle Monasterio de Urdax, existen unas barandillas encima del antepecho de hormigón. Se sustituirán por barandillas de la misma forma pero de acero inoxidable. En las terrazas de los pisos de planta primera que dan a la Travesía de Bayona y a la Avenida de Bayona los suelos están realizados con baldosas que con el paso del tiempo se han deteriorado. Por ello se picara el pavimento actual hasta el forjado de hormigón, se colocara un hormigón aligerado para formación de pendientes, se impermeabilizara con doble capa de tela asfáltica y se colocara una baldosa de gres extrusionado como acabado final. En la terraza que hay encima del portal de acceso al edificio también hay jardineras, si bien en este caso ya se aprecian problemas de humedad y suciedad en el techo de dicho acceso. Será necesario revisar el drenaje de las jardineras y las tuberías de desagüe para su limpieza o sustitución. Las juntas de dilatación con el edificio contiguo se sellan con un cordón de poliuretano monocomponente. Se colocarán unas canaletas en la cámara de la fachada ventilada para las conducciones de telecomunicaciones nuevas que las nuevas tecnologías demandan.